摘要：虎门的居民最近正在争论一个民生问题，赞成派和反对派差点打起来。问题点在于，规划在滨海湾新区的威远岛外环岛路一带，因为靠海，原先是本地居民饭后休闲散步的好去处。近几个月却突然形成了一条“网红”集市街。...
虎门的居民最近正在争论一个民生问题，赞成派和反对派差点打起来。
问题点在于，规划在滨海湾新区的威远岛外环岛路一带，因为靠海，原先是本地居民饭后休闲散步的好去处。
近几个月却突然形成了一条“网红”集市街。堵车、拥挤、垃圾和热闹、繁忙、烟火气息等字眼形成强烈对比。
前两天，这场对峙最终因机动车胡乱停放、摊贩占道经营为由，官方发文从严整治而告终，这场属于年轻人的狂欢就此告一段落。
天天拥挤堵住路，还让人怎么散步？这次我站官方。
除此之外，就虎门的修路速度、旧改更新、公园景观的建设投入，乃至平日里，主干道上随处可见的严格查处电动车头盔及牌照的执法人员，都可以看到虎门在慢慢变好。
笔者认为，就目前来说，虎门的价值基本兑现完毕，近两年也很难大涨了。
但从长远来看，随着滨海湾新区和地铁R2延长线的规划落地，届时，在滨海湾四兄弟中，虎门的价值甚至可能超越长安，拉开跟沙田和厚街的距离。
今天，我们就不妨来聊聊虎门，这个在历史上就因“林则徐硝烟”而闻名中国的服装重镇。
虎门价值将超长安
拉开厚街沙田大截距离！
滨海湾四兄弟中，长安是目前发展最好的。但论前景，虎门很有可能超过长安，并且跟沙田、厚街拉开一大截距离。
说到这里，长安人要笑了：不就一个服装产业园，你虎门拿什么跟我OPPO、VIVO比？拿十年后才能建成的地铁R2延长线吗？（官方开通时间为2027年）
毕竟在去年的镇街GDP成绩报告单上，长安以801万远超虎门的645万，尖子生实力碾压第二名了。
虎门还有超越的可能吗？经济上可能玄乎，但是城市综合体验要强一点这个没人反对吧。
从交通规划来说，虎门的潜力很大。首先是在建的虎门高铁TOD项目，虽说目前周边面貌有待提升，但这将成为虎门乃至东莞的一张新名片。
现在乘坐高铁出发，几乎隔几分钟就有一趟列车，总用时仅仅17分钟。大湾区一小时生活圈在虎门成为了现实。以及穗深城轨，客流量不大但每天也在努力运行中。
提到目前稍微弱一点的产业，虎门确实没多少办公楼，目前没有长安的人才吸引力大，年轻人不打工只能去时装城当老板了。
主要支柱产业是服装业和电子商务，聚集在黄河时装城和富民布料市场那一块。
无论是淡季还是旺季，只要往那地儿一走，就能看到很多拿货、选货的卖家和买家在博弈。
说实话，虎门目前缺乏高端服装业。这也成为了制约虎门服装产业发展的一大瓶颈。当然，好消息是虎门TOD的产业群——大湾区国际时尚谷即将开建。
官方说辞是打造“国际时尚产业集聚区”、“具有全球影响力的时尚文化中心”，跟上海肯定比不了，希望能等来广东时装周。
另外还有令人忽视的供应链、会展经济等，前些天在虎门会展中心举办的“2021 大湾区时装周（秋季）”用直播带货新模式，使新品发布与订货无缝衔接，这也是虎门吸引高端时尚资源的另一个表现。
在今年提出的总体目标里，还包括了推动一些总部项目及扩建落地，盘活190亩空地和17.7万方闲置厂房。
等到产业落地，总产值又会上一个台阶了。
个人预判：
R2线+大体量旧改，虎门补涨一定会来！
从传统的服装城到19年的滨海湾新区规划，在穗深城轨、虎门高铁站、滨海湾新区的概念炒作下，虎门突然就驶入了快车道，几年来虎门的底气一直很足。
虎门最具代表性的二手楼盘莫过于万科云城，早于2019年初，不少业主挂牌价便已去到2.6万元/㎡，伴随穗深城际开通，2020年小区成交价已突破“3字头”。
经过一轮普涨，加持滨海湾新区概念，轨道交通建设实际投入运行等，如今，万科云城二手房成交价已稳居“4字头”。
其次是稳居成交量排行榜的南部湾万科城。当年遍布的鱼塘，现已经被100多栋住宅楼填满，跟十年比有了翻天覆地的变化。
即使是楼市下行期，业主心态依然坚挺，挂盘价在3.5万/㎡，当然很大一部分都是深圳的业主。
而像虎门传统的富豪居住区，如龙泉豪苑、万科紫台等，周边规划基本没有，除了2027年建成的那条地铁R2延长线。
从南城来虎门看房的小林说，虎门的镇街鱼龙混杂，还能看到很多城中村，商业办公楼很少。“城市面貌不像个高房价区域。”
归根结底，人家只是个镇街而已啦，跟城区沾不上边。靠着自己的努力一步步更新城市面貌，你仲想我点啊?
说实话，从目前区域地理位置来看，它确实值这个价，但是也只值这个价了。
穗深城轨、虎门高铁站、万达商圈等带来的利好几乎兑现了，你已经可以看到这一片近两年差不多也就这样了，不会再有太大的改变了。
等待的是地铁线，东莞地铁二号线延长线在虎门设有四个站点，预计2027年就可以搭乘这趟列车直接畅达主城区、滨海湾新区乃至深圳了。
届时，凭借开通的地铁R2延长线——虎门金捷路站，以天虹商圈为中心的区域将迎来下一轮大爆发。还有几年时间可以抓紧上车。
下一轮补涨一定会来，但是它就跟东莞地铁修建的时间一样漫长。
就居住体验来说，包括旧改在内，虎门已经有7个万科的楼盘。被戏称为“万科的天下”，已经形成了良好的居住氛围。万科品质不必多言，一生总要住一次万科。
再加上4.85万㎡（约672.67亩）总面积的旧改加持，虎门的整体城市面貌即将焕然一新。
拿虎门人熟悉的不夜天来说，规划为高端商住综合体；其西侧地块，则规划为一个城市公园，占地3.3万余平方米（约50亩）。
目前不夜天的一些商家已陆陆续续的退场，而旧改完成之后，周边的小区如地标广场、地标大厦及君悦花园等还会迎来新一轮补涨。
当然，从东莞整体的旧改速度来看，还需要等待很长一段时间。咱也不是等不起，有规划总比没有好。
届时，凭借开通的地铁R2延长线——虎门金捷路站，以天虹商圈为中心的区域将迎来下一轮大爆发。还有几年时间可以抓紧上车。
虎门占据70%土地，地位至关重要！
回到源头来，虎门最终只是一个镇街。在这个范围内它已经超过了中国大多数同一起跑线的镇区。
在多番政策规划利好的鞭策下，已经在有条不紊的稳步提升。未来滨海湾新区价值慢慢兑现，房价又会水涨船高。
在新区区域划分中，70%滨海湾新区面积属于虎门。三大板块中的威远岛板块、沙角半岛板块都是属于虎门。虎门在滨海湾新区中的地位尤为重要。
地理位置决定崛起，滨海湾新区更多的土地资源集中在虎门。虎门将跟滨海湾新区一同崛起，一荣俱荣。
但是目前滨海湾新区很多还只是空地，规划停留在纸面上，实际的进展可能至少需要10年以上，对房价刺激没有像松山湖和城区那么快。
目前来看，虎门房价3万，在整个东莞楼市中都不算特别高的价格，在后期持续利好的背景下，冲击四五万的价格，很有希望。
并且从长远来看，虎门作为滨海湾片区的组成部分，与深圳对接的是最高水平的西部区域。
从前海、大空港、再到滨海湾新区，要崛起为整片珠江东岸最耀眼的沿海带，虎门融入的恰是深圳、东莞两座城市最高水平的区域，没有之一。
另外，虎门充足的土地资源也是其具有潜力的表现。在中心城区等地土地资源日益匮乏的刺激下，房企选中虎门的可能性大大提升。
虎门的面积约为长安两倍，人口与长安相仿，新房供应远超长安，房价在保持平稳上涨的势头。
买房跟买股票一样，虎门这支潜力股值得长期坚定不移的看好，况且目前的房价均价才3万+，对于资金量少的人来说，持有不了深圳前海，持有不了大空港，现在持有虎门也是不错选择。
总体而言，这是个值得长期持有的片区，当深圳大空港、到滨海湾新区全部建成之际，房价也会是最闪耀的时刻。
不要等到下一波疯涨再接盘，可以的话再加把劲安家虎门，入住东莞未来另一个主中心。
